家中失窃，物业为何不赔？房屋质量有问题，物业为何不管？地下室随便搭建，物业为何不过问？……作为业主，这些问题是不是道出了你的心声？一旦业主与物业发生矛盾，不少业主会采取拒绝交纳物业管理费的方式来与物业抗衡。对于业主而言，理所当然地认为：好，既然你不作为，那就别想收我的钱。

可是，看似“理直气壮”的业主，一旦对簿公堂，却很难获得法律的支持。这是为什么呢？来听听南京法院的解答吧。

 

◆新闻事件◆

 

10年未交物业费被告了

 

南京市民顾某，家住溧水区某小区，在小区生活了十多年，可是，从2006年到2015年，他一直都没有交纳过物业费。终于，顾某被物业公司告上了法庭。

 

对于自己不交物业费的行为，法庭上的顾某依旧理直气壮。顾某抛出了不交物业费的“六大理由”：

第一，与物业公司未签订任何服务协议，不是合同当事人；

第二，房子存在质量问题，从收房第二年就发现房顶及外墙渗水，向物业公司报告，来人修过几次，但没有修好；

第三，家中曾发生失窃，并报警，物业公司既没有履行安保业务，也无法提供监控录像，造成财产损失；

第四，小轿车停在小区内被撞坏，花费维修费2000元；

第五，地下室公共部位被人侵占，要求物业拆除，物业不作为；

第六，2013年之前房屋没有装修，没有入住，不应交费。

 

日前，溧水区法院经过审理对此案作出了判决，顾某的六大抗辩理由不成立，判决顾某支付物业费。

 

◆热点关注◆

 

6点理由为何都未被采纳

 

顾某这么多答辩理由却没有一个被法院采纳，这是为什么呢？

 

热点一：与物业公司没有签订合同，能不能拒交物业费？

 

法官：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。另外，虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院予以支持。

 

热点二：房子存在质量问题，能不能拒交物业费？

 

法官：房屋存在质量问题属于开发商遗留问题，应由业主与开发商在房屋买卖合同法律关系中解决，与物业服务合同不属于同一法律关系，据此拒绝交纳物业费，不能得到法院支持。

 

应按国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业保修的，应当与物业服务企业另签委托协议。

 

热点三：能否以人身、财物受损为由拒交物业费？

 

法官：《物业管理条例》　第三十六条第二款规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应依法承担相应的法律责任。物业服务企业如果履行了物业服务合同，在管理上不存在过错的情况下，业主不能据此拒交物业服务费。

 

本案中，物业不能提供监控录像的原因在于开发商在设计建设过程中就该位置未设置监控设备，而不是由于物业对监控设备使用不当造成的。车辆损失方面，由于业主未将车辆停放在车位上，也未交纳停车管理费，双方之间不成立保管关系，物业公司证明不存在过错，对于车辆损失不承担责任。

 

热点四：能否以有人私搭乱建为由拒交纳物业费？

 

法官：对于在违法搭建、侵占公共区域等法律、法规和管理规约禁止的行为，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应及时处理；业主使用人对侵占自己合法权益的行为，可以依法向人民法院起诉。

 

本案中，对小区内的私搭乱建行为，物业服务企业接到业主投诉后，及时与相应业主取得联系，发送了书面整改通知书，并向相关行政主管部门书面报告，已履行了相应的义务，对于业主据此拒绝交纳物业服务费的辩解，法院不予采纳。

 

热点五：房子没有入住，也要交物业费吗？

 

法官：最高法《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，法院不予支持。物业费是指物业公司提供公共部位清洁、绿化、公共设施保养、公共秩序维护、安全保卫等具有共同性质的服务，所应收取的费用。物业费具有综合性，不因个别业主没有入住而免除。所以，无论业主基于什么原因未入住，均应交纳物业费。关于房屋空置的认定及物业费交纳比例，一般在物业服务合同中有约定，如无有约定，则根据价格主管部门的规定确定。