一、物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费

 

1、基本工资：职务人数 工资标准(元) 月工资总额(元)

2、按规定提取的福利费=基本工资总额*福利比例

3、服装费：每人按冬夏两季4套衣服，二年半使用期计算。

 

二、物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用

 

2.1公共照明系统的电费和维修费

 

2.1.1楼内公共照明系统电费

计算公式=公共区域照明灯总数（楼道灯）X功率X每日预计开启时间X30天X电价

 

2.1.2楼外公共照明系统电费

计算公式=公共区域照明灯总数X功率X每日预计开启时间X30天X电价

 

2.1.3喷泉水系电费

计算公式=每台功率*每次启用台数*每天平均开启时间*30*电价/12

 

2.1.4弱电系统电费

弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施设备。

计算公式=户数*每户每日平均用电量*30*0.486

 

2.1.5维修费

 

2.2给排水设施的费用

 

2.2.1消防泵的电费

计算公式=总功率X每月开启时间X电价

 

2.2.2排污泵的电费:

计算公式=总功率X每月开启时间X电价

 

2..2.3消防水箱清洗费:

计算公式=总用水量X水价/12

 

2.2.4外排水清污费

计算公式=下水井数量X清洗单价X每年清洗次数/12

 

2.2.5喷泉、水系用水损耗费用

损耗是指蒸发与渗漏。

计算公式=每年损耗量*单价/12

 

2.2.6维修费

2.3共用建筑、道路维修费

 

2.4不可预见费

 

按上述费用总和的5%—10%计

 

三、物业管理公共区域清洁卫生费

 

3.1清洁器械、材料费

 

（拖布、条帚、手套、清洁剂、垃圾袋等）按价值和使用年限折算出每月值

 

3.2垃圾桶购置费（分摊使用年限）

 

3.3垃圾清运费

 

3.4保洁用水

 

经实际测算，6层楼道清洁一次用水约0.03吨

 

3.5消杀费

 

四、物业管理公共区域绿化养护费用

 

4.1绿化工具费（锄头、草剪、喷雾器等）

 

4.2化肥、除草剂、农药、补苗、汽油费用

 

4.3绿化用水费

 

××绿化面积约80000平方米，经实际测算，1吨水约浇100平方米绿地，按每月浇4次水，按东北地区需浇水8个月计共32次，绿化用水约2元/吨。

80000/100X32X2/12=4266元

 

五、物业管理公共区域秩序维护费用

 

5.1保安系统设备电费(监控、巡更、背景音乐、卫星接收等)

 

5.2保安系统日常运行费用：（对讲机电池、频道占用、登记表卡、停车道闸等）

 

5.3日常保安器材装备费（对讲机、消防用品、警用物品）

 

六、行政办公费

 

6.1通讯费用

 

6.2文具、办公用品费用

 

6.3车辆使用费

 

6.4节日装饰费(含彩灯电费)

 

6.5公共关系费

 

6.6办公室采暖费（北方才有）

 

6.7书报费

 

6.8社区文化宣传费（《鸿城社区报》等）

 

6.9培训费

 

6.10办公区、员工生活区电费

 

6.11办公区、员工生活区用水：

每月冷水400吨，热水100吨。

400X3.2+100X10=2280元

6.12其它杂费

 

七、物业管理企业固定资产折旧费

 

7.1办公设备:电脑、办公桌椅、复印机、文件档案柜、保险柜等。

 

7.2工程用具：各专业用具，水工用具、电工用具。

 

7.3绿化、保洁专业用具。

 

7.4办公、生活用房装修费。

 

7.5员工生活用具（床、床上用品、炊事用具、更衣柜等）。

 

7.6其它。

 

八、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

 

九、物业公司利润

 

按上述1-8项费用的3%计算

 

十、法定税费

 

（按营业额缴纳营业税5%、城市建设维护税按营业税的7%、教育费附加按营业税税额的3%计，合计营业额的5.5%）

 

物业费=每月管理费用支出/总建筑面积

 

注：以上测算未考虑收费率问题。